Mál nr. 65/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 65/2023
Hagnýting lóðar: Blómaker og sorptunnuskýli.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 23. júní 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. og 9 júlí 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. júlí 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 14. júlí 2023, lagðar fyrir nefndina.
Kærunefnd óskaði eftir frekari upplýsingum frá aðilum málsins sem bárust með tölvupóstum þeirra 25. og 26. janúar 2024.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. febrúar 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D 10-14 í Reykjavík, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að húshluta 12 en gagnaðilar eru eigendur að húshluta 14. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum sé heimilt að setja blómaker á lóð fyrir framan eignarhluta þeirra sem og hvort þeim hafi verið heimilt að reisa sorptunnuskýli alveg við eignarhluta álitsbeiðanda.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að setja blómaker á sameiginlega lóð og þannig hindra aðgengi að eignarhluta álitsbeiðanda.
- Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að reisa ruslaskýli við eignarhluta sinn alveg upp að eignarhluta álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni segir að samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi, dags. 9. febrúar 1971, sé lóðin að D 2-20 ein óskipt lóð. D 10-14 sé raðhús sem standi á umræddri lóð.
Meðfram húsinu að húshluta 14 liggi vegur en meðfram húshlutum 10-12 að aftan liggi stígur þar sem gengið sé inn í eignarhlutana. Samkvæmt borgarskipulagi sé svæðið að hluta til göngustígur en hann sé vel aðgreindur. Í byrjun maí 2023 hafi gagnaðilar sett tvö stór blómaker fyrir eignarhluta sinn sem hindri aðgengi að eignarhluta álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi geri sér grein fyrir því að óheimilt sé að hagnýta svæðið fyrir aftan húsið sem bílastæði en nauðsynlegt sé að komast að eignarhlutum hússins í því skyni að ferma og afferma. Þá viðurkenni álitsbeiðandi að í undantekningartilvikum hafi bifreiðum verið lagt fyrir utan við eignarhluta hans en það sama eigi við um eignarhluta gagnaðila. Ekki sé farið fram á að heimilt verði að hagnýta svæðið fyrir bifreiðar heldur snúi málið að nauðsyn álitsbeiðanda til að komast óhindrað að eignarhluta sínum. Með blómakerunum hafi gagnaðilar komið í veg fyrir aðkomurétt hennar en til að mynda standi þar yfir framkvæmdir og nauðsynlegt sé að koma vinnuvélum og öðru þar að.
Stuttu eftir að blómakerunum hafði verið komið fyrir hafi ísskápur álitsbeiðanda eyðilagst svo hún hafi þurft að endurnýja hann. Henni hafi verið ómögulegt að flytja ísskápinn að eignarhluta sínum þar sem blómakerin hafi staðið því í vegi. Álitsbeiðandi hafi beðið gagnaðila um að færa kerin í því skyni að koma ísskápnum í gegn. Þau hafi neitað því svo álitsbeiðandi hafi hringt á lögregluna sem hafi sagt henni að færa kerin sjálf. Í þeirri tilfæringu hafi tvær plöntur oltið úr kerinu sem auðveldlega hefði verið hægt að setja aftur í en gagnaðilar hafi kært það atvik til lögreglu. Þannig hafi gagnaðilar gefið skýra línu um að álitsbeiðanda sé einnig óheimilt að færa kerin í þeim tilvikum sem það sé henni nauðsynlegt og hindri þannig aðkomu hennar að eignarhluta sínum.
Gagnaðilar hafi einnig reist ruslaskýli fyrir framan eignarhluta sinn, alveg upp við eignarhluta álitsbeiðanda. Ruslaskýlið hafi í för með sér að mikill snjór safnist fyrir utan við eignarhluta álitsbeiðanda sem mikil vinna fari í að hreinsa þegar snjóþungt sé. Þegar snjórinn taki að bráðna sé ekkert niðurfall á þessu svæði til að taka á móti öllu vatninu sem safnist fyrir utan eignarhluta álitsbeiðanda. Í tvígang hafi það valdið leka inn til hennar með tilheyrandi tjóni. Þetta hafi ekki verið vandamál fyrr en ruslaskýlið hafi verið sett. Samkvæmt teikningum hússins og lóðarleigusamningi sé ekki gert ráð fyrir ruslaskýli á þessum stað á lóðinni en gert sé ráð fyrir innbyggðu ruslaskýli í húsinu. Ljóst sé að nú sé nauðsynlegt að koma fleiri en einni tunnu fyrir en sammælast þurfi um stað hennar þannig að það valdi ekki óþægindum og tjóni á öðrum eignarhlutum. Ruslaskýlið hafi verið reist í skjóli nætur án þess að sú framkvæmd hafi verið borin undir álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi aftur á móti þegar gert athugasemdir vegna hennar en gagnaðilar sagt að þeim væri heimilt að gera það sem þeim hugnist á sinni lóð.
Gagnaðilum sé óheimilt að setja kerin og ruslaskýlið á sameiginlega lóð nema með samþykki annarra eigenda. Það samþykki hafi ekki verið veitt og muni ekki verða veitt.
Vísað sé til 1. mgr. 30. gr., 4. mgr. 35. gr. og 36. gr. laga um fjöleignarhús.
Mikilvægt sé að sjúkra- og slökkviliðsbílar eigi óhindraðan aðgang fyrir framan eignarhluta álitsbeiðanda. Greitt aðgengi sé að eignarhlutum 10 og 14 en ekki að eignarhluta 12. Um öryggissjónarmið sé að ræða sem ekki sé hægt að líta fram hjá.
Í greinargerð gagnaðila segir að framsetning álitsbeiðanda sé afar villandi og einungis sé vísað til hluta af þeim lóðarleigusamningum sem varði ágreiningsefnið. Þrátt fyrir að um eina óskipta lóð sé að ræða hafi verið gerður sérstakur lóðarleigusamningur við hvern og einn fasteignareiganda innan lóðarinnar. Í öllum tilvikum sé að finna viðfestan uppdrátt sem sýni afmörkun lóðanna.
Gögn málsins sýni að hverjum og einum lóðarhafa hafi verið afhent lóð á leigu sem samsvari 390 fm (32,5mx12) sem skiptist með þeim hætti í tilviki gagnaðila að frá lóðarmörkum í suðri: 6m ofan á bílskúrum fyrir íbúðir 16-20, 9,5 fm garður og 17 m byggingareitur/framgarður.
Samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi sé lóð gagnaðila sérstaklega afmörkuð innan lóðarinnar að D 2-20. Afstaða gagnaðila fái stoð í úrskurði úrskurðarnefndar- og auðlindamála nr. 3/2011, en aðstæður sem hafi verið þar til umfjöllunar séu með öllu sambærilegar í tilviki þessu.
Í niðurstöðu nefndarinnar hafi meðal annars komið fram að samkvæmt gildandi deiliskipulagi fyrir raðhúsahverfið í E teldust allar raðhúsaíbúðir sem liggi við sömu götu vera á sömu lóð. Þá sé vísað til þess að í skilmálum deiliskipulagsins komi fram að lóðir séu sameiginlegar og óskiptar, eins og mæliblað sýni, en þó sé heimilt að afmarka garð fyrir framan hverja íbúð með limgirðingum. Næst hafi úrskurðarnefndin farið í greiningu á þinglýstum lóðarleigusamningum fyrir F 23, 25, 27 og 29, en þeir muni allir vera samhljóða. Í öllum tilvikum hafi verið um að ræða leigusamninga um lóð til byggingar íbúðarhúss og að hverjum leigutaka hafi verið leigð ein tilgreind lóð.
Eins og í tilviki álitsbeiðanda og gagnaðila hafi komið fram í lóðarleigusamningi um lóðina að F 27 að um væri að ræða eina 17.378 fermetra óskipta lóð samkvæmt viðfestum uppdrætti og að lóðin að F 27 sé hluti af þeirri lóð. Samhljóða ákvæði hafi verið í lóðarleigusamningum annarra raðhúsaíbúða.
Í úrskurðinum hafi verið byggt á því að skilja yrði deiliskipulag svæðisins og lóðarleigusamningi ásamt lóðarblaði þannig að hverri raðhúsalóð fylgdi garður sem væri sérstakur lóðarhluti og því hafi ekki verið þörf á að afla samþykkis annarra rétthafa hinnar sameiginlegu lóðar til framkvæmdar á sérgreindum lóðarhluta.
Í máli nr. 3/2011 hafi einungis verið tekist á um hvort samþykki nágranna þyrfti til að setja niður heitan pott í bakgarði. Gagnaðilar byggi á því að framangreindur úrskurður sé fordæmisgefandi enda hafi verið skorið úr um að afmörkuð lóð fyrir raðhúsalóð samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi væri sérgreindur lóðarhluti og ekki þyrfti samþykki annarra rétthafa í heildarlóðinni fyrir framkvæmdum innan hinnar sérgreindu lóðar.
Samkvæmt gögnum málsins afmarkist lóð gagnaðila í suðri af framhlið bílskúra D 16-20 og 32,5m til norðurs. Hinn sérafmarkaði lóðarhluti gagnaðila nái samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi norður yfir malbikað- og hellulagt svæði framan við hús gagnaðila og að grjóthleðslu sem afmarki lóð við G, sem standi norðan D 10-14.
Með vísan til framangreinds hafi gagnaðilum verið heimilt að koma fyrir blómakerjum og nauðsynlegri aðstöðu fyrir sorp innan hinnar sérafmörkuðu lóðar sem þau hafi á leigu frá H án sérstaks samráðs við álitsbeiðanda.
Tilvísun til 30. eða 35. gr. laga um fjöleignarhús eigi ekki við enda hafi ekki átt sér stað bygging eða endurbætur á sameign sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi né sé verið að veita einstökum eigendum aukinn eða sérstakan rétt til hagnýtingar á sameign umfram aðra. Gagnaðilar leiði rétt sinn einungis af gildandi deiliskipulagi, þinglýstum lóðarleigusamningi, auk þess sem að samkvæmt samþykktri afstöðumynd fyrir húsið þar sem gert sé ráð fyrir gróðri og gróðurbeði norðan við eignarhluta 14 samkvæmt afstöðumynd af vesturgafli fasteignarinnar.
Því sé hafnað að ruslaskýli hafi verið reist í skjóli nætur og að það hafi valdið leka í fasteign álitsbeiðanda. Gagnaðilar hafi komið fyrir frístandandi ruslaskýli innan hins sérafmarkaða afnotareits vorið 2021. Ruslaskýlið hafi staðið athugasemdalaust þar til gagnaðilar hafi komið blómakerjunum fyrir á sérafnotareit þeirra. Gagnaðilar hafi ákveðið staðsetningu á ruslaskýlinu með hliðsjón af því sem almennt sé miðað við í götunni, þ.e. við húsvegg norðurhliðar fjær inngangi. Þannig sé ruslaskýlið á sambærilegum stað og álitsbeiðandi hafi sýnar ruslatunnur, þ.e. við lóðarmörk húshluta 10 og 12.
Fullyrðingu um að frístandandi ruslaskýli hafi valdið lekaskemmdum í kjallara sé röng og telji gagnaðilar að framkvæmdir álitsbeiðanda á drenlögnum við norðurhlið eignarhluta 12 sé merki þess að lekann megi rekja til ófullnægjandi ástands á drenlögnum en ekki frístandandi ruslaskýlis.
Gagnaðilar hafi með engu komið í veg fyrir aðgang álitsbeiðanda að eignarhluta sínum. Aðgangurinn sé tryggður og hafi hún fullan aðgang að honum, hvort sem sé úr vestri eða austri. Gagnaðilar hafni því að sitja undir því að þola daglega bílaumferð yfir sérafnotarétt sinn og að álitsbeiðandi noti sinn sérafnotarétt sem bílastæði í andstöðu við gildandi skipulag og þinglýstan lóðarleigusamning.
Aðgengi neyðarbíla sé tryggt enda séu tvö bílastæði við enda eignarhluta 14 og önnur tvö við enda eignarhluta 10.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að í þinglýstum lóðaleigusamningi fyrir húsið komi fram að lóðin sé óskipt en eigendur hafi heimild til að afmarka lóð fyrir framan eignarhluta sinn með limgirðingu. Gagnaðilar hafi komið fyrir tveimur blómakerjum sem nái langt út fyrir þann hluta lóðarinnar sem kveðið sé á um heimildir fyrir limgirðingu.
Gagnaðilum sé óheimilt að ráðstafa þessum hluta lóðarinnar með öðrum hætti en að setja þar limgirðingu. Lóðarhluti þessi sé ekki séreignarhluti gagnaðila sem honum sé heimilt að hagnýta eftir sínu höfði. Sú meginregla gildi að lóð teljist í sameign sé ekki hægt að sýna fram á séreignarhluta eigenda með þinglýstum gögnum. Aftur á móti liggi fyrir þinglýstur lóðaleigusamningur sem segi að lóðin sé ein óskipt lóð.
Tvö blómaker séu á lóðinni, annað fyrir miðju á hinu umdeilda svæði og hitt sé staðsett á gangstíg sem liggi meðfram húsinu. Í greinargerð með deiliskipulagi fyrir raðhús í F sé kveðið á um gangstíga en þar segi að allar sameiginlegar framkvæmdir svo sem gerð gangstíga, skuli greiddar af lóðarhöfum í hlutfalli við rúmmál bygginga. Þá segi að kvöð sé um almenna gangstíga á lóðum. Samkvæmt þessu sé ljóst að gangstígurinn sé í sameign og gagnaðila því óheimilt að koma þar fyrir blómakeri án þess að fá samþykki annarra eigenda hússins.
Hvorki á deiliskipulagi né samþykktum teikningum sé að finna heimild eiganda til að koma fyrir ruslaskýli eða blómakerjum langt út fyrir þann hluta lóðarinnar sem heimilt sé að afmarka með limgerði.
Gagnaðilar kveði að lekann megi rekja til ófullnægjandi ástands í drenlögnum en engin gögn liggi fyrir um getgátur þær. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir mati fagaðila á lekanum og komi þar fram að þegar hröð hlánun eigi sér stað sé jarðvegurinn ekki að taka við því vatni sem myndist og því leiti vatnið auðveldustu leiðina sem sé í kjallaraíbúðina meðfram þeim lögnum sem þar fari inn.
Auk þess hafi hætta skapast af blómakerjunum á þeim stað sem þau séu nú. Álitsbeiðandi hafi orðið vitni að því einstaklingur hafi komið á mikilli ferð á rafmagnshlaupahjóli upp brekkuna meðfram húsinu og tekið beygju inn á hið umdeilda svæði og svo þurft að snarhemla þannig að far hafi myndast í malbikinu. Þannig hafi gagnaðilar einnig hindrað eðlilega umferð á gangstéttinni með tilheyrandi slysahættu.
Staðsetning blómakerjanna hafi haft það í för með sér að nú hagnýti gagnaðilar svæðið við hlið þeirra sem bílastæði. Þetta svæði sé ekki bílastæði samkvæmt teikningum en opin bílastæði séu að finna lengra til vesturs við innkeyrslu að húsunum. Í byrjun ársins hafi bifreið verið lagt fyrir utan eignarhluta gagnaðila í um tvo mánuði á meðan þeir hafi verið í framkvæmdum á baðherbergi. Álitsbeiðandi hafi sýnt því fullan skilning og engar athugasemdir gert.
Því sé ekki mótmælt að álitsbeiðandi hafi í einstaka tilvikum lagt bifreið sinni fyrir utan eignarhluta sinn og þannig keyrt yfir hluta lóðarinnar fyrir framan eignarhluta gagnaðila. Það eigi þó líka við um bifreiðar gagnaðila, en þeim hafi jafnframt verið lagt fyrir utan eignarhluta álitsbeiðanda.
Hindrun sú sem blómakerin hafi í för með sér sé veruleg breyting á hagnýtingu og afnotum sameignar og þá sérstaklega blómakerið sem sé staðsett á gangstíg meðfram húsinu.
Í athugasemdum gagnaðila segir að blómakerin takmarki ekki aðgengi álitsbeiðanda að eignarhluta sínum. Álitsbeiðandi hafi kosið að nýta ekki aðgengi að eignarhluta sínum að austanverðu. Aðgangur að eignarhluta hennar sé ennfremur að fullu sambærilegur við aðgang að öðrum húsum götunnar, þ.e. ganga þarf spölkorn frá bílastæðum og að útidyrum.
Gagnaðilar hafi hvorki stöðvað framkvæmdir álitsbeiðanda né flutninga. Þau hafi ítrekað boðið álitsbeiðanda að hliðra blómakerjunum til ef það þurfi vegna tilfallandi tilefna eða vegna stærri verkframkvæmda. Gagnaðilar vilji einungis stöðva daglega umferð bíla um framgarð sinn.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur sé húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.
Samkvæmt 10. tölul. 1. mgr. 5. gr. laganna fellur nánar undir séreign hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Þá teljast allir þeir hlutar húss og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign vera sameign, sbr. 1. mgr. 6. gr. sömu laga. Þannig sé öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggi á eðli máls, sbr. 5. tölul. 8. gr. sömu laga.
Samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi frá 9. febrúar 1971 er lóðin D 12 hluti af lóðinni D 2-20, sem er ein óskipt lóð að stærð 6254 fermetrar. Sambærilegur lóðarleigusamningur gildir fyrir húshluta 14, sem er í eigu gagnaðila. Samkvæmt greinargerð með deiliskipulagi fyrir raðhús í F, svæði III og IV, dags. 30. apríl 1968, er lóðin sameiginleg og óskipt, eins og mæliblað sýnir, en heimilt er þó að afmarka garð fyrir framan hverja íbúð með limgirðingu, sbr. mæliblað. Þá kemur fram í lið 19 í skilmálunum að kvöð sé um almenna gangstíga á lóðum og í lið 8 er kveðið á um að gangstíga skuli helluleggja með 50x50 hellum.
Þótt lóðin sé óskipt hefur henni verið afnotaskipt bæði með gerð lóðarleigusamninga og deiliskipulags, þar sem hver húseign hefur tiltekinn hluta lóðarinnar í eigin umráðum, m.a. bak- og framgarða. Í ljósi þessa verður að skilgreina þessa hluta sem séreign samkvæmt eðli máls, sbr. 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Aðila greinir á um hversu langt hið afmarkaða svæði nái en gagnaðilar telja það ná alveg að grjóthleðslu sem afmarkar lóðina við G. Með tilliti til þess að gert er ráð fyrir almennum göngustígum á lóðinni sem skuli hellulagður, sbr. liður 8 og 19 í téðum skilmálum, telur kærunefnd ekki unnt að líta svo á að hellulagða svæðið tilheyri þeim hluta sem gagnaðilum hafi verið heimilt að afmarka, sem er þess utan ekki í samræmi við mæliblað fyrrnefndra skilmála. Telur nefndin því að gögn málsins styðji ekki annað en að hinn afmarkaði flötur nái aðeins fram að hellulögðum göngustíg enda yrði að öðrum kosti ómögulegt fyrir álitsbeiðanda að komast að eignarhluta sínum án þess að ganga yfir séreignarsvæði annarra eignarhluta.
Annað þeirra blómakera sem gagnaðilar hafa komið fyrir er á hellulagða göngustígnum og stendur þannig utan þeirrar afmörkunar sem mæliblaðið sýnir. Það svæði tilheyrir sameign og er gagnaðilum því óheimilt að koma þar fyrir blómakeri án samþykkis annarra eigenda, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús. Hitt blómakerið er á hinn bóginn innan afmörkunarinnar og er gagnaðila því heimilt að láta það standa.
Hvað ruslatunnskýlið varðar liggur fyrir eftir svör aðila við fyrirspurn nefndarinnar að það sé innan svæðisins sem mæliblað sýnir og gagnaðilum því almennt heimilt að hafa það þar. Engu að síður verða gagnaðilar við þá ákvörðunartöku að gæta að 3. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús sem kveður á um skyldur eigenda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Álitsbeiðandi segir að það leki í kjallarann hjá henni vegna staðsetningar skýlisins og leggur hún fram staðfestingu húsasmíðameistara þar um sem hún aflaði einhliða. Gagnaðilar telja aftur á móti að lekann sé að rekja til ófullnægjandi ástands á drenlögnum í kjölfar framkvæmda álitsbeiðanda á þeim. Kveðið er á um skaðabótaskyldu eigenda í 51. gr. laga nr. 26/1994 þar sem segir m.a. að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu hans á viðhaldi, séreignar, búnaði hennar og lögnum og mistökum við meðferð hennar og viðhald. Kærunefnd telur fyrirliggjandi gögn ekki nægilega skýr til að skera úr um orsök leka í kjallara álitsbeiðanda og því ekki unnt að fallast á bótaskyldu gagnaðila á þessum grunni. Að framangreindu virtu er kröfu álitsbeiðanda í lið II hafnað.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri kröfu álitsbeiðanda í lið I með hliðsjón af forsendum fyrir niðurstöðu nefndarinnar.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda í lið II.
Reykjavík, 5. febrúar 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson